A Lei Estadual 12.400/2006 criou incentivos para que os compromissários compradores ou mutuários da Carteira Predial da SFP, com financiamentos concedidos com recursos próprios do Instituto (Carteira Hipotecária), possam quitar antecipadamente seus contratos de aquisição da casa própria ou renegociar as suas dívidas para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos.

A lei se aplica também:

a) aos contratos cujos prazos de pagamento já terminaram, mas ainda apresentam saldo devedor residual; e

b) aos financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) que tiverem negada a cobertura do saldo residual pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

A operação foi desenvolvida para ser feita pela Internet (www.ipesp.sp.gov.br) a fim de facilitar a vida do mutuário. O próprio sistema de processamento da SFP apresentará a opção mais vantajosa.

Para ter acesso aos benefícios, os mutuários com ações judiciais contra a SFP deverão renunciar eficazmente ao direito sobre o qual se fundam essas ações para poderem se beneficiar da lei.

1.1.1 Será dada quitação SEM QUALQUER PAGAMENTO aos contratos cujos prazos de amortização já terminaram e que apresentem saldo devedor residual, desde que não tenham prestações em atraso;

1.1.2 Poderão ser quitados os contratos ativos e com as prestações em dia, MEDIANTE O PAGAMENTO DE QUANTIA CORRESPONDENTE AO VALOR DA PRESTAÇÃO VIGENTE NO MÊS DO REQUERIMENTO MULTIPLICADO PELO NÚMERO DE PRESTAÇÕES FALTANTES;

1.1.3 Os contratos ativos, mas com prestações em atraso também poderão ser quitados, MEDIANTE O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO ACRESCIDO DE QUANTIA CORRESPONDENTE AO VALOR DA PRESTAÇÃO VIGENTE NO MÊS DO REQUERIMENTO MULTIPLICADO PELO NÚMERO DE PRESTAÇÕES FALTANTES.

Também pela Internet o mutuário será informado do valor das prestações em atraso e/ou das prestações vincendas e poderá emitir o boleto bancário para efetuar o pagamento.

O requerimento da quitação somente será processado depois do pagamento, quando então o mutuário receberá as intruções da SFP sobre os procedimentos subseqüentes.

1.2   Contratos assinados a partir de 15/12/1987

Os mutuários enquadrados nesta situação terão três opções para quitar antecipadamente as suas dívidas, sendo que o próprio sistema da SFP apresentará a mais vantajosa.

As opções são as seguintes:

• Se o contrato foi assinado entre 15/12/1987 e 01/04/1998, a quitação poderá ocorrer mediante o pagamento de 60% do valor do saldo devedor, o que equivale a um desconto de 40% da dívida; ou

• Se o contrato foi assinado de 02/04/1998 em diante, a quitação poderá ocorrer mediante o pagamento de 80% do valor do saldo devedor, o que equivale a um desconto de 20% da dívida; ou

• Diferença positiva entre o valor atualizado do financiamento concedido pelo SFP, acrescido do débito de prestações corrigido, débito de acordo e o somatório dos valores efetivamente pagos pelos mutuários; ou

• Diferença positiva entre o preço atual de mercado do imóvel financiado, acrescido do débito de prestações corrigido, débito de acordo e o somatório dos valores efetivamente pagos pelos mutuários à SFP.

No cálculo para liquidação serão computada(s) a(s) prestação(es) em atraso, o(s) acordo(s) descumprido(s) e o saldo devedor vincendo do acordo, se este porventura existir.

A lei fixou os critérios para apuração das diferenças mencionadas nas opções 2 e 3 acima, e os cálculos serão feitos pelo sistema de processamento de dados da SFP e aprestentados pela Internet, exceção feita ao valor de avaliação que será apurado em laudo técnico.

O preço atual de mercado será apurado mediante laudo de avaliação a ser elaborado por engenheiros avaliadores credenciados para tanto, sendo que o custo desse laudo deverá ser pago à vista e antecipadamente pelo mutuário. O custo da avaliação é de R$ 450,00.

Todo mutuário tem ao menos uma noção de quanto vale a sua propriedade. Em razão disso, antes de escolher a alternativa que implica avaliação do imóvel é recomendável que compare com os valores informados pela SFP para certificar-se da vantagem ou desvantagem de pedir a avaliação.

2   RENEGOCIAÇÃO DAS DÍVIDAS

Na hipótese de os mutuários ou compromissários compradores não disporem de dinheiro e nem de FGTS para quitar o valor resultante da opção adotada, poderão requerer a renegociação da dívida.

A renegociação implicará contratação de um novo financiamento que seguirá as condições estabelecidas pela SFP, sendo certo que estarão balizadas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI - Lei 9514/95), a critério do SFP.

As condições básicas da renegociação são:

a) taxa de juros: a mesma do contrato renegociado;

b) prazo: até 180 meses;

c) sistema de amortização: SAC (sistema de amortização constante);

d) valor mínimo da prestação: 7 UFESP's;

e) atualização mensal do saldo e da prestação pelo mesmo índice e na mesma periodicidade de atualização dos depósitos de poupança;

f) o mutuário deverá comprovar a inexistência de débitos tributários e/ou condominiais sobre o imóvel;

A renegociação será feita com a SFP, mas o mutuário, se preferir, poderá realizá-la com outro agente financeiro que ofereça condições mais vantajosas.

3   ESCRITURA DEFINITIVA OU LIBERAÇÃO HIPOTECÁRIA

A escritura definitiva será outorgada ou a hipoteca liberada mediante prévia comprovação pelo mutuário da inexistência de pendências judiciais entre o mutuário e a SFP relacionados diretamente com o contrato de financiamento a ser beneficiado ou com o imóvel respectivo. A comprovação se fará mediante apresentação de Certidão Negativa dos Distribuidores Cíveis e das Varas da Fazenda Estadual e da Fazenda Municipal. Se a Certidão for positiva, deverá ser apresentada também Certidão de Objeto e Pé da ação constante da certidão.

4   PRESTAÇÕES EM ATRASO

Com fundamento no artigo 10 da Lei Estadual 12.400/2006, o Conselho Consultivo da SFP aprovou a dispensa de cobrança de encargos financeiros incidentes sobre as prestações em atraso, exceto atualização monetária, e dos honorários advocatícios e do reembolso de custas judiciais já efetuadas. Os cálculos na Internet serão apresentados já deduzidos dos encargos e custas mencionados.

Essa medida vale tanto para os pagamentos em dinheiro e FGTS quanto para as renegociações dos contratos.